Informe semanal · Mercado residencial
Veredicto de la semana: el propio Banco de España (subgobernadora Soledad Núñez) descarta públicamente una burbuja «estilo 2008» y apunta a un déficit estructural de oferta (~755.000 viviendas acumuladas desde 2021, podría superar el millón en 2028), no a sobreendeudamiento. El argumento de fondo es de renta, no de crédito: la vivienda se ha encarecido en España 3,5 veces desde 1980 frente a 1,8 veces en la eurozona, mientras la renta disponible solo creció 1,8 veces (1,6 en la eurozona) — la brecha precio/renta se amplía de forma estructural, y el índice precio/renta del propio BdE (188,6 puntos en 2025) está en su segundo nivel más alto de toda la serie, solo por debajo del pico de 2007.
Esa brecha ya se nota en el día a día: comprar una vivienda media (90 m², 195.000 €) exige casi 8 años de salario íntegro, y el Índice de Accesibilidad de Grupo ST cae a 80 puntos — por debajo del umbral de equilibrio de 100 por primera vez en esta serie del panel. El crédito, mientras tanto, se mueve en sentido contrario al de 2003-2008: el importe medio hipotecario bate récord (180.785 €, +10,9% i.a.) pero el número de operaciones cae (−3,5%) — la gente que puede comprar pide más dinero, pero cada vez hay menos gente pidiéndolo. Y el malestar social crece en paralelo: el Congreso tumbó los dos decretos de vivienda del Gobierno, con manifestaciones de varios miles de personas en Cádiz, Sevilla, Málaga y Granada, y un paro general en preparación para noviembre.
En Cádiz capital aparece la primera grieta clara de este patrón: el precio sigue subiendo (+7,04% i.a. según Gloval hasta 3.103 €/m², o +11,7% según idealista hasta 3.382 €/m²) pero las compraventas se desploman un 17,5% interanual — exactamente el patrón de un mercado que se acerca a su techo de asequibilidad local, con compradores que ya no pueden seguir el precio, y no el de un boom crediticio expansivo. El propio Gloval describe el mercado gaditano como en «fase de desaceleración».
idealista no publica un histórico mensual abierto más allá de los últimos 12 meses. Antes de oct-2025 solo se han podido verificar de forma puntual dic-2023 (2.786 €/m²), dic-2024 (3.035 €/m², máximo de la época) y mar./jun-2025 (2.994 / 3.027 €/m², calculados a partir de las variaciones intertrimestral/mensual publicadas por idealista); los meses intermedios son una interpolación lineal entre esos puntos, no datos mensuales reales. Aun así el crecimiento de fondo es claro: +21,4% acumulado en 36 meses (2.786 → 3.382 €/m² entre dic-2023 y sep-2026, aprox. +6,7%/año).